来源/燃次元

作者/侯燕婷

2022年即将迎来夏天，但房地产行业的寒冬还未过去。地产企业依然危机四伏，这一次，不好的消息是华夏幸福。

4月份以来，华夏幸福先是公布债务重组进展，接着宣布两位高管辞任，市场反应五味杂陈。

4月5日下午，华夏幸福（600340.SH）发布公告，吴向东因个人原因辞去华夏幸福联席董事长、董事和首席执行官兼总裁职务；俞建因个人原因辞去联席总裁职务。

而4月1日，华夏幸福刚刚宣称，华夏幸福累计实现债务重组金额共计1048.12亿元。对比此前数据，华夏幸福存续金融债务共计2192亿元，也即其累计实现债务重组金额已接近50%。

一周内，好不容易建立的市场信心，再度下挫。华夏幸福股价连续几日异常下跌，截至4月12日A股收盘，每股报收3.70元，总市值144.8亿元。

一位接近华夏幸福的人士对燃财经表示，吴向东出走是必然，但其出走不影响当前正在开展的华夏幸福重组进程。“此次化债重组是原班人马主导，吴向东也会继续配合。”

根据经济观察网报道，相关消息人士指出，与平安谈判结束签署《债务重组协议》后，预计华夏幸福南方总部业务处置很快会有实质性进展，这也是华夏幸福债务和资产重组的一大飞跃。在这种情况下，作为南方总部业务的实际负责人，吴向东和俞建从华夏幸福辞职顺理成章。

资深投资人程宇对燃财经表示，吴向东之后，华夏幸福形成王文学和吴向东分别主导的两种体系。吴向东离职，意味着华夏幸福的资产主导体系，将回归平安战略入股之前的状态。

“现在华夏幸福的资产、债务重组，要保证资产产生足够的资金和收益，支撑重组之后的债务。由此而言，运作资产的团队非常重要。”在他看来，吴向东团队出走，代表的是平安离场，对于当前华夏幸福债务重组的信用支撑，是一个不好的信号。

而从华夏幸福接下来的债务重组来看，也并非一片坦途。程宇指出，在如今经济大环境下，房地产作为流动性差的资产的特点开始显现，而华夏幸福处于三四线及以下城市的资产想要销售回笼资金，是难上加难的。“想卖出去，就要大打折扣，才能有人接盘，但如此一来，就不足以还债了。”

吴向东辞任总裁

早在2021年4月，市场即盛传吴向东即将离开华夏幸福，携团队加入深圳鹏瑞集团。

刚好过去一年，吴向东辞职尘埃落定，以其为代表的华润系团队离场，华夏幸福南方总部的商业地产大盘落幕。

“实际上，吴向东还没有将商业地产做起来，没能形成新的资产组，来支撑华夏幸福全盘的收益，反而成为待处理的债务。”程宇分析道。

2018年7月，中国平安入股华夏幸福，以19.88%的股权成为其第二大股东。当年底，前华润置地CFO俞建出任华夏幸福联席总裁。

2019年2月，吴向东加盟华夏幸福，担任联席董事长、首席执行官兼总裁职务，并陆续带来百余旧部人员，南方总部逐步建设完备，重点发展商办综合体等业务，与华夏幸福原有产业新城形成一定互补。

历任华润置地常务副总经理、董事总经理、董事局主席等职位的吴向东，一手缔造“万象城”为代表的商业地产体系，早已是业内声名在外的职业经理人。成为华夏幸福CEO之后，他也有一番作为。

2019年9月，华夏幸福斥巨资116.25亿元拿下武汉商业综合体项目，这是吴向东加入华夏幸福后首个操盘项目。2020年，南方总部再新获南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭项目4个商办综合体项目，还中标代建项目招商银行全球总部大厦。据此统计，吴向东在商业地产项目拿地总金额约291.9亿元。

此外，吴向东也在深圳发力城市更新项目。公开信息显示，截至2020年10月，华夏幸福拥有14个城市更新项目。

吴向东有继续创业的雄心壮志，但华夏幸福的资产底盘已经险象环生。南方总部商业地产新业务占用资金多、回报周期长，终至全盘危机。“可以说，对于挽救华夏幸福，吴向东没有起到实质性的作用。”程宇认为。

根据2021年度半年报，华夏幸福商业地产及相关业务营业总收入约7700万元，营业利润却是-2.3亿元。

值得一提的是，南方总部依赖于平安的资金投入。华夏幸福2019年业绩发布会上，吴向东表示，华夏幸福南方区的布局重点是服务中国平安发展需要。

2021年2月，华夏幸福首次披露债务逾期。平安集团总经理兼联席CEO、平安银行董事长谢永林公开表示，平安对华夏幸福股权投资180亿元，表内债权投资360亿元，风险敞口合计540亿元。

2021年2月，河北省政府牵头成立华夏幸福金融机构债权人委员会。随即，第二大股东平安成为华夏幸福最重要的债权人之一，双方也从合作伙伴变成谈判对象。要化解债务危机，华夏幸福必须与平安达成一致协议。

而在2021年6月，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司，法定代表人由原华夏幸福副总裁赵荣变更为鹏瑞集团的林旗。也即是，鹏瑞接盘了吴向东运营的城市更新公司。

债务重组难关

4月1日，华夏幸福发布公告称，近期《债务重组计划》中金融债务新增签约实现债务重组金额为618.97亿元，截至目前金融债务累计实现债务重组金额共计1048.12亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计87.18亿元。

2021年9月30日，华夏幸福向全体金融债权人公布了《债务重组计划》，大意是通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组，对其2192亿元的金融债务制定四大化解方案：通过出售资产回笼资金偿还570亿元，带走金融债务500亿元；优先类金融债务展期352亿元；以持有型物业设立信托计划收益偿还220亿元；剩余550亿元通过承接、展期等方式化解。

2021年12月9日，华夏幸福发布公告，《债务重组计划》已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过，同意率为71.93%。至今不到半年，其债务重组金额近半，可谓一次突破性进展。

但值得关注的是，仍有债权人未与华夏幸福签署《债务重组计划》。

2月6日，中融信托发布报告公开与华夏幸福在债务重组方案上的矛盾。据了解，作为拥有债权本金59.84亿元的债权人，中融信托不满华夏幸福提出的债务展期年限，且华夏幸福没有给出具体的兑付计划。中融信托不仅拒绝加入债委会，还将华夏幸福和地方部门状告到法院。

日前，一位相关投资人告诉燃财经，目前官司仍未有进展。“（华夏幸福）5年内偿还本金没有任何具体的时间方案，拖到5年后兑付2.5%的利息，相当于本金打6折！”这位投资人说道。

此外，极少被关注到的是，华夏幸福还有大批未公开债务，如大额商票，持有者多为其供应商。

一位机械租赁公司老板对燃财经表示，他至今持有华夏幸福逾期未兑付商票金额200多万元。2021年1月，这批商票持有者曾去华夏幸福总部维权，华夏幸福相关负责人表示最快于2021年5月兑付商票。但至今一年多过去，他们仍然没有拿回这笔钱。

南京一位建材公司老板告诉燃财经，2021年1月，他被拒付的第一笔商票达30万元，随后其通过法律诉讼拿回这笔钱。但第二笔逾期的10万元商票，至今无法收回。“当时法官支持调解，我们就同意了，华夏幸福律师同意2021年12月31日前付款。结果到12月底联系他们，说付不出来，法院说让我们去申请（强制）执行，到现在没有任何音讯。”

他还指出，华夏幸福甚至更换了子公司法人，有逃避法院执行的嫌疑。燃财经搜索其提到的来安裕达房地产开发有限公司，天眼查显示，来安裕达房地产开发有限公司实际控制人为王文学，此前公司法人为华夏幸福执行总裁赵威，2021年8月13日被更换为张金良。

华夏幸福整体亦运营不济。数据显示，截至2021年Q3，华夏幸福持有货币资金为144.8亿元，去年同期则为386.1亿元。华夏幸福2021年业绩预告显示，公司亏损331亿元至391亿元，扣除非经常性损益后亏损318亿元至328亿元。

目前看来，华夏幸福后续的债务重组仍难言乐观。

未来难言乐观

3月4日，华夏幸福在固安举行了2022年春季集体开工大会，宣布全国33个区域近80个住宅项目同步复工，但并未对外公布复工项目的具体名单。

日前，一位环京市场人士告诉燃财经，河北廊坊大厂华夏幸福的项目仍处于停工状态。

“现在正好疫情，成为（华夏幸福）停工的借口。”河北廊坊香河华夏幸福大运河智慧中心一位业主对燃财经表示，项目从2020年至今停工近两年，未有复工迹象。“2021年11月30日交房那一天，我们业主去到项目，看到地基和车库都是积水，找了相关部门和华夏幸福，说今年1月20日之前处理积水，3月15日复工。但到现在，没有任何动静。”这位业主解释道。

在《债务重组计划》中，出售资产是华夏幸福的首要方案，不仅可以回笼570亿元资金，还将带走金融债务500亿元，解决大部分债务问题。

从4月1日公布的最新债务重组情况来看，适用“兑、抵、接”方式化债的部分约961.30亿元，而“卖、带、展”金额仅为26.61亿元，即是华夏幸福河北廊坊两个产业新城项目，出售给国资公司，并带走相应债务。

上述接近华夏幸福的人士指出，华夏幸福的资产本身质量没问题，但眼下开不了工，更无法竣工营业，就是大问题，只剩大幅打折、重组一条路。既拖累现金流，又影响利润。“项目个数不多，但各个资金体量极大，现在都是难啃的骨头。”

程宇也认为，“卖出570亿元资产”并不现实，如今市场上信贷供给受限，房子成交量就下降，整体流动性根本上不来。“综合整个货币环境，已经不会允许像以前那样大规模的房贷供应。如果流动性无法改善，华夏幸福不会太乐观。”

楼市表现确实不佳。贝壳研究院近日发布数据显示，2022年一季度，全国重点62城新建商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%，其中一线、二线、三四线城市的降幅分别为31%、40%、47%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对燃财经表示，目前房地产市场的信心和预期比历史几次回调都要悲观，开发商不拿地、银行不放贷、购房者不买房，那么企业风险处置的压力会很大，能够接盘的企业也极少。

“看未来的话，取决于楼市能不能稳定预期。”李宇嘉说道。只有稳住信心，市场回升，华夏幸福的资产和债务才能顺利重组。