来源/联商专栏

作者/联商高级顾问团成员 老刀

前首富王健林能急能徐，能攻能守，顺势而为。

早年，王健林常把“势”挂在嘴边。“做企业一定要顺势而为，看准经济大势，顺着势做怎么做怎么有”。王健林所谓的势可能包括三层含义：市场环境、政策导向和企业自身的机遇与实力。

2017年，万达深陷债务危机，王健林果断断臂求生，作价637亿割掉万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权。那一次，接盘者是融创和富力。

五年之后，老王缓过来了。

4月6日，胡润研究院发布《2022胡润全球房地产企业家榜》的榜单显示，68岁王健林及其家族以1050亿元的财富与龙湖吴亚军及其家族并列第五。

这段时间，王健林也做了一回白衣骑士，吃进多处商业项目，万达又准备大干一场了？殊不知，王健林背后隐藏着一个大目标。

1、出手商业地产

3月份，万达宣布接管山西忻州“田森汇项目”，田森汇城市购物公园是山西田森集团斥资10亿打造的忻州市最大的商业综合体。

3月28日，河南的鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇到万达集团，与王健林正式签约，宣告鑫苑集团与万达集团达成战略合作。

鑫苑置业是首批赴美上市的中国房地产企业，近几年鑫苑的房地产销售额增长几乎停滞，2021上半年，地产收入22.35亿元，利润总额亏损4.3亿元。

根据鑫苑跟万达签订的协议，双方将建立全面战略合作伙伴关系，充分发挥各自优势，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。据知情人透露，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管，依托万达多年的商业运营经验，帮助鑫苑置业实现商业项目的增值。

4月1日，另一家河南地产企业，建业集团旗下的建业住宅集团（中国）有限公司把自己的全部商业项目，以整体运营的管理模式，与大连万达集团旗下的珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）签订合作协议。

建业集团官网信息显示，建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。

根据合作协议，万达商管全面负责河南建业这些商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年，到2032年3月底为止。据媒体报道，大连万达集团为此支付给河南建业集团7亿元。

从建业地产2021年报数据看，河南建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。

按照建业的近两年的财务数据，可见10年时间万达支付7亿的租金几乎是捡了大便宜。可见建业对旗下的商业项目已经处于急迫出手的状态。万达只需要控制好经营成本，并且在原来的收入基础上有所增加，几乎是稳赚不赔。

2、大目标：上市

2021年10月份，万达商管向港交所提交招股书，计划融资30至40亿美元。根据港交所聆讯流程，招股书预计于2022年4月21日失效。万达商管方面称，上市计划正在正常有序地推进中。

截至2021年底，全国累计开业418座万达广场，半年里新开了38家。2021年上半年，万达商管的收入为106.36亿元，核心净利润20.65亿元。截至2021年6月，万达商管账上躺着65亿元现金，负债总额155.25亿元。

据21世纪商业评论的报道，上市之前，万达商管已经实现累计融资额达60亿美元，估值约1800亿元。基石投资者包括 PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服，中信资本、周大福郑裕彤家族、招商局等。加上2018年参与投资的苏宁、京东、融创等等。

当然，这些投资人的钱不是白给的，他们显然需要实现既有的投资收益回报的目标。

万达商管与这些投资人签订了“对赌协议”，要求2021-2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万达将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，补偿投资者。

但事实上，从2021年的数据来看，万达的实际达成与对赌目标还有巨大的差距：2021上半年，万达商管的溢利为6.56亿元，核心溢利为20.65亿元，离对赌目标还有距离。

为了提高收入和利润水平，万达需要扩大自己的盘面。

这就不难理解，万达为什么如此积极地在各地接受那些经营不善的商业项目。

另一方面，王健林还在积极与其他业态开展合作，为万达广场“输入内容”。

2021年10月，万达集团和中国一汽的合作签约仪式上，王健林宣布万达副总裁以上高管全换红旗汽车。并且宣布，一年内，全国各地的万达广场还将落地 60家红旗汽车旗舰店。

2022年初，万达商管成立“珠海万达智碳新能源科技”，公司的经营范围包含电动汽车充电基础设施运营、机动车充电销售等。

3、万达商管的模式

2018年初，王健林一声令下，要在一至两年内消化房地产业务，大连万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2021年2月，万达集团又宣布全面实施“轻资产”战略，不再投资持有万达广场物业，向第三方项目输出管理和服务。

紧接着当年3月，引入珠海国资委30亿战投，单独分拆运营管理板块，以珠海万达商管的新面貌出现。如今，正是“珠海万达”这家公司主体在港交所冲刺上市。

所谓的轻资产模式，就是不持有物业，不拿地，不盖楼，只进行管理输出和品牌输出，作为轻资产的万达商管公司，其唯一的成本只有“人力资源”。而对所有商场的经营费用，比如企划营销费用、商场日常开支的物业能源费用等等，来自于商场的经营收入，按照合同约定与物业持有方进行分配支出。

这就好比别人的灶，别人的米，轻资产操盘者负责做饭，饭做好做坏大家一起承担，如果做得好，经营费用就多花点，收益也多分点；做得坏，经营费用少花点，收益也少分点。对做饭者来说，风险极低。

万达商管运营管理的所有商场均统一冠名为“万达广场”。

万达商管的模式，可以分为两种。

第一种叫委托管理。委托管理主要是由母公司大连万达商业自持的项目为主。委托管理，商管公司跟项目持有方进行收入分成。也就是万达商管跟大连万达商业进行经营收入的分成。

据了解，母公司大连万达商业对这些万达广场持有物业产权的大约有200座。也就是说，万达所定义的轻资产只是在近年来不再持有新增物业，早期的时候还是有很多万达广场是属于自有物业。

第二种叫租赁管理。所谓的租赁管理，就是要给物业方固定的保底租赁费用，比如与建业的合作即是租赁管理。

建业等房企向万达商管托管商业项目，属于后者。就单个商业广场而言，租赁运营比委托管理多一项商户租金收入。

这几年，万达商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商业广场数量增至106个，占总在管商业广场数量的27.9%，接近三分之一。现拥有的162个储备项目中，133个由独立第三方持有。

其中，来自第三方项目的收入贡献也明显提升。2018年租赁运营模式的收入占总收入约12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

4、轻资产值得推崇吗？

近年来，从互联网到实体，都在主推“轻资产”。所谓的轻资产，本质上发端于互联网的平台模式。在线上，平台模式自身不经营，只提供买卖双方信息的对接，无库存无经营风险。

在平台模式旱涝保收,而且马太效应十分明显的优势状况之下,线下的传统零售平台便也热衷于这样的“轻资产模式”。平台的轻资产，一方面对上游端不持有物业，没有巨大的资产沉淀，从全国各地的房地产开发公司那里把物业租来经营；另一方面，对于下游的经营，平台商只负责招商，负责统筹引流，具体的进货和卖货行为交给了数以千万计的经销商。

但是，从去年以来，政策层面的导向可以洞察的是，对平台型互联网模式的监管已经越发趋严。轻资产把主要成本和主要经营风险都交给了上下游，只以品牌和管理模式的输出获利，显然并不利于整个商业生态的健康稳健发展。

去年下半年开始，腾讯大力面向产业互联网，而京东也是越做越重，对线下实体企业来说，过度强调轻资产，其实已经不太符合当下的风向。

参考资料:

21世纪商业评论，《王健林重出江湖，扫货商业地产》，2022年4月8日