出品/壹览商业

作者/樊益宁

编辑/木鱼

滨江宝龙城开业6年了。

2016年12月，杭州滨江区迎来彼时最大的商业综合体——滨江宝龙城。当时，尽管有阿里、网易、华为等知名大型企业集中驻扎，但商业板块一直是滨江区的短板，而宝龙城的出现，为滨江的商业市场注入了一汪活水。

凭借周边汇集着丰富的人文资源，以及便捷的医疗、市政等一系列生活配套，滨江宝龙城一举打破星光大道“一家独大”的局面。据悉，滨江宝龙城开业首日，商场客流量超过22万人，开业两天销售额直逼2000万元。

6年间，随着滨江区商业氛围的逐渐浓郁、时尚潮流的更新迭代，滨江宝龙城凭借与消费者的深入交往，持续不断的焕新场内品牌血液。此外，据联商网统计，2021年滨江宝龙城销售额近24亿元，同比增长55.00%。这一数据，标志着滨江宝龙城不仅在滨江商圈站住了脚，还在杭州的众多商业体中占据着一定的地位。

时隔六年，壹览商业再次来到滨江宝龙城，并记录下了如今的现状。

出租率达97%以上，项目日新月异

滨江宝龙城地处滨江商圈，是滨江商业史上第二个全面开业的大型商业体，也是宝龙地产在杭州开业的第四个项目。

该项目总建筑面积40万方，商业部分由14万方购物中心及2万方4层的商业街组成，涵盖教育、娱乐、餐饮、服装等多种业态。客群方面，滨江宝龙城3公里内，拥有水晶城、钱塘帝景、盛元慧谷、太阳国际等多个成熟住区。此外，浙江大学儿童医院（滨江新院区）、杭州高新实验小学、高教园区也在其辐射范围内。

2016年前，滨江商业大型综合体仅有星光大道，虽然有不少零散的小商业聚集区，但对当时的大多滨江人来说，消费始终不能尽兴。而滨江宝龙城的出现，不仅为消费者带来众多首进品牌和网红品牌，还使得整个滨江商业的面貌焕然一新。

彼时，滨江作为一个新区，拥有良好的规划及大量的闲置土地，是商业大鳄们的必争之地，不少新项目蓄势待发。在滨江宝龙城开业后，中赢康康谷、星耀城二期两大商业体陆续面世。随后，包括龙湖滨江天街、鑫都汇等多个商场也纷纷开业。加上今年9月底开业的滨江银泰百货，目前的滨江商圈可谓群星荟萃。

除周围商业的变迁外，过去6年来，滨江宝龙城附近的交通环境也更加完善。

滨江宝龙城地处钱塘江大桥与复兴大桥之间，紧邻钱塘江岸，江南大道、火炬大道交汇处。开业之初，项目周围有10余条公交线路直达。其后，随着地铁4号线、6号线陆续开通，最大化的实现了滨江宝龙城的交通便捷性。

尤其是地铁6号线的诚业路站，C口无缝衔接滨江宝龙城地下一层将近四千平方米的空间，主要入口扶梯直达商场。

再从整个商场规划来看，滨江宝龙城开业之初，进驻的品牌超150家品牌。开业两个月后，商城内正常经营门店数近300个，开业率达到95%。

而在近期的探访中，壹览商业发现，目前宝龙城场内共有302个品牌门店，其中包括7个门店正在装修中，还未开业，另有8个门店处于围挡状态。计算下来，目前整个项目门店的出租率约97.35%。

数据显示，2021年，宝龙商业的整体出租率达到95.3%。另据赢商网数据显示，其于2022上半年在上海选取的208家购物中心中，出租率在95%以上的占比41%，出租率在90%以上的占比61%，这些购物中心平均出租率是88.36%。

相比之下，在如今经济形式下，滨江宝龙城的出租率已经很不错了。

紧跟消费时尚，引进多家潮流品牌

时尚潮流，潮起潮落。六年弹指一挥间，过去一些受人追捧的品牌如今在消费市场中仍占据着不小的地位，但也有不少品牌随着消费者喜好的变迁逐渐式微甚至败走麦城。

在这之中，购物中心对品牌的替换最能说明一切。开业至今，滨江宝龙城一直走在时尚潮流的前线，在与消费者不断的深度接触中，持续调整商城活力。

相较于宝龙集团在杭州最初开出的3个项目，彼时滨江宝龙城的品牌可谓是“高配”资源。快时尚方面,除GAP和ZARA外，项目还集齐H&M、UR、MUJI、UNIQLO等当时市场主流品牌，满足了周边商务人士、学生客群以及年轻家庭的当季潮流购物之选。

餐饮方面，滨江宝龙城引进16个浙江首店、3个杭州首店以及一众滨江首店。其中，用“情怀和腔调”卖油条的桃园眷村、J Cafe等品牌，在当时不断吸引潮人前去打卡，火热一时。

此外，包括运动专业超市Decathlon迪卡侬、美妆集合店SEPHORA丝芙兰、永辉超市等门店，吸客能力也非常强。

随着时代的发展，时尚潮流市场日新月异，除涌现出大批新潮流品牌外，表现方式也愈发多元。商业体作为主要消费载体，也在持续对标消费者所追求的时尚潮流。

在这方面，滨江宝龙城也在潜移默化的跟踪潮流消费反方向。

最显著的是，在近两年新能源汽车持续火爆下，滨江宝龙城也开始引进一些新能源汽车品牌。从壹览商业实探情况来看，目前商场内一楼大概聚集了8家新能源汽车品牌，包括蔚来、小鹏、岚图汽车、零跑汽车等。

相对6年前，在茶饮咖啡方面，除传统的星巴克、茶王彪等品牌之外，滨江宝龙城还引进新茶饮头部品牌喜茶、奈雪的茶，以及新锐咖啡品牌M Stand等。服装方面，在近两年快时尚衰退下，滨江宝龙新引进柚丁、森林鸟等服装品牌。儿童服装方面，则引进儿童汉服品牌桃花调等。除此之外，针对电竞、二次元等圈层文化，滨江宝龙城在近些年还不断推出线下活动。

这些潮流赛事、品牌，都是时代的产物，反映了不同时期消费者购物的偏好。同时，这些事物的变化，也反映了时代的变化，商业体的变化、商业活水的涌入。

千亿宝龙，正逢债务关口

6年时间中，随时代变化的不仅有滨江宝龙城，还有整个宝龙集团。

1990年，宝龙集团在澳门成立，创始人许健康随即成为澳门的地产大亨。1992年，许健康率领宝龙集团转战内地。2003年起，宝龙集团开始专注开发运营综合性商业地产项目，并于2009年在港股成功上市。

2010年，集团将总部迁移至上海，随后开始将目光盯向一二线城市，并确立了以“上海为中心、深耕长三角”的发展战略。其后，宝龙地产以“住宅+商业”综合体的拿地模式，在长三角地区快速扩张。2019年12月，宝龙商业从母公司独立拆分，成功在香港联合交易所主板正式挂牌交易，成为内地商业管理领域在港上市第一股。

2022年以来，虽然全国多地疫情反复，经济下行压力加大，消费活动受限，整个实体商业备受冲击。但宝龙商业的发展依旧保持着稳健性与从容性。

财报数据显示，2022上半年，宝龙商业实现营业收入12.66亿元，同比增长8.2%；归属于控股股东净利润2.4亿元，同比增长18.2%。线上业务方面，同期全国有70个项目上线宝龙悠悠，会员总数达560.2万，线上实现销售5050万元，较2021年底提升161%。

与此同时，宝龙商业还在加速布局长三角城市群，在“1+1+N”战略推动下，积极开展项目拓展。今年上半年，宝龙商业成功外拓富阳东方茂、临安IN巷、杭州湘湖慢生活街、济源宝龙广场等4个项目，持续巩固区位优势。

截至6月底，宝龙商业公司累计已开业项目91个，开业面积达1023万平方米。其中，宝龙商业在杭州市运营的项目有12个，在整个浙江省运营的项目有40个。

相比之下，宝龙地产的表现就没有这么乐观。

据未经审核的年报数据显示，截至2021年末，宝龙地产约有220.23亿元的债务将在一年内到期，账面上的现金及现金等价物仅194.07亿元。公司受限资产902.64亿元，占总资产44.00%，受限比例高，因公司业态中商业占比较高，妨碍了资产流动性。

进入今年以来，宝龙地产销售金额大幅下滑。数据显示，今年1-7月，宝龙地产的合约销售额为264.5亿元，较之去年同期624.85亿元，同比下降57.67%。

事实上，不止宝龙地产，当前整个地产行业都面临资金流动性危局。今年以来，大部分的地产企业经营性现金流为负。瑞银发布报告称，四家头部房企1-6月流出的现金，相当于其2021年底闲置现金余额的11-41%。

最后

作为一个开业将近6年的商业体，滨江宝龙城一路走来，并非一帆风顺。疫情反复侵袭，线下客流受阻，滨江宝龙城或多或少受到一定的影响。比如，在11月7日，其公众号发消息称，因配合疫情防控要求，将暂停营业。

不过，凭借着对消费潮流的紧密跟踪，滨江宝龙广场依旧受到周边居民的欢迎。

长远来看，滨江宝龙城未来仍有很长的路要走。该项目后续表现如何，新实体Mall将会持续关注。