出品/赢商网

作者/陈华

第三季度，深圳商业租赁市场呈现出新变化。

今年以来深圳受到散发式疫情防控影响，品牌商信息受挫，开关店比连续下滑。据赢商大数据统计，深圳三季度开关店比再度下跌至0.71（一季度深圳开关店比为0.95；上半年为0.85）。

相对应，购物中心出租率也持续下跌，2022年三季度深圳重点购物中心出租率为93.1%，相比于二季度93.8%的出租率微有下降。但对比一季度95.2%的出租率则下降了2个百分点。由此可见，今年疫情对深圳商业市场的影响是持续且长久的，导致复苏缓慢。（注：本文出租率统计样本同下文重点监测的49家购物中心）

但好在疫情趋稳后，客流正在逐渐恢复。赢商大数据统计，7、8月客流基本实现近20%的增长率。但9月初深圳再度面临较为严重的疫情冲击，客流增速放缓。

在客流慢慢回暖情况下，仍有不少品牌商看中深圳市场潜力，逆势开店。据赢商网不完全统计，三季度重点监测的49家购物中心共开出133家新店。

业态方面，零售贡献最大，新开门店80家，占比60%；其次是餐饮业态，新开门店34家，占比25%；生活服务、儿童亲子、文体娱都各有少量店铺开出。

首店方面，三季度共开出27家首店。（注该数据不包括三季度新开购物中心所带来的首店，详细三季度首店报道请查看：Q3深圳新开首店70家，商业新秀成“首店收割机”​）

从品牌门店分布来看，标杆商场动作频频，调改频繁，吸引了不少新店进驻。如龙岗万科广场本季度共开出17家新店；此外万象系商业亦是本季度新开品牌的主力贡献者，布吉万象汇、深圳万象城、深圳湾万象城、深圳万象天地、深圳万象前海五大购物中心共计新开32家门店。星盛商业两个COCO Park调改幅度也不小，福田星河COCO Park与龙岗星河WORLD·COCO Park共计新开17家门店。

01.零售：服装之外，彩妆、奢侈品扩张明显

//彩妆依然是市场“香饽饽”

零售业态中，彩妆在深圳购物中心依然是香饽饽。在新开的80家零售门店中，共有10家新彩妆门店亮相。尤其以龙岗万科广场为典型，正着力打造深圳东部首个轻奢购物中心，因此不遗余力加码美妆业态。新开的10家彩妆中，龙岗万科广场开出了6家，包括娇兰、迪奥、GUCCI、纪梵希、雅斯兰黛等市场头部品牌。

另主打小样经济的美妆集合店HARMAY话梅华南首店也在三季度亮相深圳卓悦中心。

//奢侈品看中华南市场，开店明显

疫情影响高端消费回流内地，奢侈品消费在中国迎来明显的增长趋势。而相对处于高端消费洼地的华南市场，也逐渐被品牌看重。三季度深圳两大重奢购物中心深圳万象城与深圳湾万象城焕新升级，共吸引了14家奢侈品门店进驻，包括2家华南首店、3家深圳首店，另有诸多品牌首家概念店/形象店亮相。

如瑞士高级制表品牌 ZENITH、瑞士高级制表品牌 Ulysse Nardin在深圳万象城开出了华南首店。英国高端奢华珠宝品牌 De Beers Jewellers、意大利奢侈品品牌VALENTINO、法国先锋时装品牌Maison Margiela则分别在深圳万象城与深圳湾万象城开出了深圳首店。

此外，众多顶奢品牌在深圳开出了更高级别的形象店与旗舰店。三季度包括DIOR、DOLCE&GABBANA、BOTTEGA VENETA等奢侈品都开出了复式/三层旗舰店。

//服装品类占主力

服装品类仍是零售中新开店的主力贡献者，三季度共开出了33个服装门店。尤以运动装、户外运动品类为代表，共新开10家，包括安踏、FILA、斯凯奇、NB1906等品牌。而美国著名户外品牌THE NORTH FACE在深圳市场拓展明显，三季度分别在龙岗万科广场、龙岗星河WORLD·COCO Parkd、KK MALL新开3家门店。

此外，服装品类也出现了一些新面孔值得关注。如韩国潮牌WE11DONE在深圳万象天地开出了中国首家零售店铺；中国独立设计师时装品牌CALVINLUO 自今年在上海开出了全球旗舰店后，9月在深圳万象天地落地华南首家CALVINLUO全新限时精品店。

02.餐饮：烘焙甜品、饮品占比50%，正餐品类多元

餐饮业态中，烘焙甜品、饮品共开出17家新店。

烘焙届的新物种“膨胀工厂paopao factocy”在深圳福田COCO Park开出了深圳首店。该品牌主打仓储式烘焙零售模式，专注打造具有沉浸式体验的面包工厂。

位于海岸城的奈雪梦工厂期内升级为全球首家奈雪生活，6大品类、15个品牌、10家首店，覆盖饮品、小食、甜品、简餐、阅读、花艺6大品类，打造一处多元舒适的社交空间。

饮品方面，除了市场常见的茉莉奶白、丘大叔、SOMETHING FOR等品牌，主打健康无添加酸奶饮品Blueglass继7月在深业上城开出全国首家自然主题门店后，又在深圳来福士广场开出了新门店。

在线上凭借首创“冷萃咖啡液”爆火出圈的永璞咖啡在深圳开出了首家线下门店。

正餐中，中式餐饮扩张更为迅速，期内共开出了9家新店。包括川菜渝月、粤菜龙发鸡煲、茶餐厅文通冰室、新疆菜的疆小儿、云南本土美食代表光华街大救驾华南首店等品牌，品类更为丰富多元。

另异国风情餐饮也新开了泰香米、冬阴功火锅、肉祭烧肉一番、莺时TOKL、寿司郎等新品牌。

注：本文中49家代表性购物中心清单（以项目官微披露新店数据为收集样本）：龙岗万科广场、龙城万科里、布吉万象汇、龙岗星河COCOPark、星河WORLD· COCO Park、龙岗万达广场、龙华天虹购物中心、观澜湖MHmall、红山六九七九商业中心、龙华壹方天地、龙华8号仓、龙华星河COCOCity、喜荟城、深圳万象城、金光华广场、KKMALL、领展·中心城、卓悦中心、皇庭广场、印力中心、卓悦汇、福田卓悦intown、福田星河COCOPark、平安金融中心PAFCmall、KKONE、中航城君尚购物中心、深业上城、益田假日广场、万象天地、深圳湾万象城、南山海岸城、南山宝能allcity、蛇口花园城、来福士广场、欢乐海岸、海上世界&汇港购物中心、西丽宝能环球汇、万象食家、前海壹方城、海雅缤纷城、宝安大仟里、同泰时代广场、欢乐港湾、光明大仟里、光明蓝鲸世界、坪山益田假日世界、壹海城