摄图/壹览商业

撰文/海哥

出品/一号地产

对于宝龙的关注，还要源于半年多前原新城控股集团联席总裁陈德力的加盟。

在海哥看来，陈德力加盟宝龙颇有点意外，据业内传闻，彼时还有中骏集团和月星集团向陈德力伸出了橄榄枝。

作为商业地产领域的明星职业经理人，这一次家族企业色彩浓厚的宝龙集团许氏家族，给予了陈德力足够的礼遇：宝龙地产联席总裁、宝龙商业行政总裁。

如今已过去了大半年，陈德力给宝龙带来怎样的变化，海哥未曾闻言，反倒是听闻陈德力在宝龙内部推行工作多有掣肘，老板不给充分授权等等。

田丰再牛B，袁绍不用也没辙。

或许这也是职业经理人与公司实控人短时间难以调和的矛盾，特别是在家族化程度颇高的宝龙系，明星职业经理人或许也仅仅是门面的点缀罢了。

销售增速40%、开业10个综合体的目标均未完成

宝龙虽然将地产和商业两块业务分拆上市，但如果统一来看，宝龙集团的业务主体还是遵循“住宅+商业”的双轮驱动模式，业内多数做商业的开发商，基本上也是这个思路。

 一方面，以商业综合体与地方政府勾地，降低拿地成本；另一方面，综合体内的住宅部分销售带来的现金流和利润，能覆盖部分大商业的持有成本，实现滚动开发。

所以尽管陈德力到宝龙主要是负责商业业务，但还兼任了宝龙地产联席总裁的原因。

从宝龙去年的业绩来看，1月8日，宝龙地产公布了2020年的销售数据，截至2020年12月31日，宝龙地产全年累计销售额815.51亿元，较去年同期同比上升35.1％，销售面积532.7万平米，同比增加约41.4%。

这么一看，宝龙地产2020年的销售业绩完成得不错，甚至要高于750亿的年度销售目。

但同期的销售均价为15319元每平，2019年销售均价是16037元每平，销售均价同比下滑了4.5%，换言之，这是宝龙地产以价换量取得的销售业绩。

拿地方面，据公报显示，宝龙地产2019年公司新增土储732万平方米，截至2019年底，宝龙地产的土地储备总计达到2973万平米，平均土地成本为3016元/平方米。

而到了2020年，半年报显示，宝龙地产拿地面积 238 万平米，拿地金额 146 亿元，拿地均价上升到6134 元每平，拿地成本较此前翻了一番不止。

据中指院数据显示，2020年宝龙地产拿地金额341亿元，新增土储599万平，显然拿地不及2019年。

拿地规模的减少、拿地成本的增加，销售均价的下滑，预示着未来宝龙地产在销售规模上将承压，而利润空间也将进一步压缩，这也将拖累商业地产的步伐。

宝龙的商业版图，截止到2019 年末已开业 51个商场，按宝龙老板徐华芳的计划是到 2025 年开业 100 个，到2020年中，陈德力加入宝龙时，开业项目仍为51 个商场，在管面积700万平，出租率 87.1%。

彼时，宝龙地产总裁许华芳表示，下半年，公司有充足信心完成预期40%同比增长的销售目标和确保10座商业综合体的顺利开业。

不过到年底，海哥盘点了一下，宝龙在2020年全年新开商业综合体项目只有9个。

换言之，许华芳在半年度业绩会时，定下的关于40%的销售额增长和开业10个商业综合体的目标都没完成。

陈德力在宝龙商业的搁浅 

陈德力在加盟宝龙时，外界是有很高的期许的，这也是宝龙商业股价从其加入之初的16元每股，涨至今年接近30元每股的关键因素之一。

毕竟此前陈德力在吾悦广场上创造的业内奇迹让同行惊叹。

在新城商业实现有效应用的万达商管打法能否在宝龙商业同样行之有效？说实话海哥并不看好。

结合此前宝龙商业负责人的情况看，陈德力尽管在title方面得到了充分礼遇，但在宝龙能够得到多大的授权，是否拥有足够的发挥空间，经过这半年多的观察来看，用搁浅一词颇为恰当。

不管你是鲸鱼还是飞龙，能耐再大，碰上宝龙这浅沙滩，恐怕也只有遭虾戏的份儿了。

此前，陈德力在新城商业之所以能获得成功，除了老板的充分授权，还连同吸纳了陈德力身后的成熟商管团队。

陈德力加入新城时，还引进了包括唐剑锋、黄春雷、钱文虹、刘海宁等多位万达人士，覆盖吾悦广场从投资开发、到信息化、招商、运营等各业务条线核心骨干。彼时，新城商业有小万达之称。

而到宝龙时，除了唐剑锋出任宝龙商业常务副总经理之外，并无陈德力的旧部加入宝龙。

据内部人士透露，许多原陈德力商管团队的成员都已经离职准备奔赴宝龙了，但陈德力在人事权上并无多少话语权，宝龙系内部的职位仍牢牢掌控在许氏家族手中。

换言之，许华芳并未给到陈德力充分授权。

而陈德力为安抚旧部，于去年下半年创立了“BOX KINGDOM”的时尚彩妆品牌，运营公司主体为“上海何物企业管理有限公司”，将昔日旧部吸纳到该彩妆品牌，开启创业之旅。

查阅工商信息得知，“BOX KINGDOM”商标的持有者“上海何物企业管理有限公司”，法人代表是刘海宁，陈德力占股51%为大股东，而前者正是陈德力在新城商业时的得力干将。

在人事权上的掣肘，或许导致陈德力在商业开发、运营方面的动作难以有效贯彻，最直观的影响，就是宝龙商业诸多规划目标的落空。

比如2020年开业10个商业综合体，仅完成9个。其他诸如租金管理费收入，以及出租率、利润等相关指标，因宝龙商业仍未发布业绩公告，因此尚不得知。

但可以预测的是，成绩单肯定很不理想，因为业绩完成较好的宝龙地产已早在月初就已公告了销售数据。

由此可以大胆推测，未来不排除陈德力去职宝龙，和原来团队一起创业的可能，甚至这一猜想的可能性非常大。

 6毛一平的低端商业有未来吗？

首先从规模来看，早在10年前，时任宝龙商业集团副总经理叶际屏曾公开表态，宝龙城市广场从2011年之后的未来的5年内将发展到100个。

但一直到2019年，当年新开业的宝龙城市广场仅为6座，在管项目为51个。

尽管9年过去，距离当初的目标，完成率仅为51%。

一直到2020年12月底，新增开业商业项目为9个，合计运营期内的商业项目为60个，而可资比较的新城商业的吾悦广场已开业100座了。

同时，截止到去年底，宝龙营业期及在建的商业项目118个，但未明确商业综合体的数量，尽管相较以往大大提速，也大大落后同期吾悦广场的153座。

不过在2019年的宝龙商业年会上，许华芳曾给宝龙商业未来五年定下了深耕长三角、成为区域商业地产前3强、行业前5强，到2025年在营项目100个的目标。

甚至在年报中对上述目标作了具体拆分，2020年至2022年自持商业项目计划开出40家，轻资产运营计划5家。换言之，平均每年要开业15家，显然，2020年的新增开业数远远落后这一目标。

一般而言，业内目前对商业综合体开发周期较快的为22个月到24个月，而宝龙商业从以往的开发周期来看，要远远高于上述时间，这也为5年百座商业综合体的目标带来了很大的不确定性。

从租金角度来看，根据宝龙商业2020年半年报的数据，上半年宝龙商业共有51处在管零售商业物业，总在管建筑面积约为700万平方米，商业收入约为7.01亿元。

由于宝龙商业2020年上半年没有新增开业项目，2019年的51个项目是一个完整的租金周期，这样一算的话，宝龙商业的平均租金及管理费收入为0.55元/天/平米。

这个商业租金的水平，在海哥的认知中可能是最低的，仅是其他房企商业租金水平的四分之一，甚至七分之一。

 （三家房企商业地产数据图，制表：一号地产）

而且这一租金水平还是在基本没怎么减免租金的情况下取得的。在2020年初疫情期间，宝龙商业仅对在营购物中心品牌商户，从大年初一至大年初九共9天的租金采取了减半的优惠措施。

疫情期间，相较于万达、新城、龙湖等业内同行，宝龙的租金减免力度是最低的。

此外，在出租率方面，宝龙商业的出租率始终处于90%以下，且有逐步下滑的趋势。商业出租率的低下，也进一步制约了宝龙商业租金的提升。

不过话又说回来了，宝龙商业的租金水平已经如此低了，为什么出租率还上不去？不得不说，宝龙商业的运营水平实在太烂了。即使来10个陈德力，也未必能拯救孱弱的宝龙商业。

所以宝龙商业的盈利能力，海哥也没有兴趣去分析了。