来源/观点网 

作者/韩宜珈

5月11日消息，印力商用置业有限公司与中信资本控股有限公司签署协议，据此印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额。

交易完成后，印力将为该项目提供运营管理服务和资产管理服务，提升目标资产的全方位经营能力。中信资本则表示，通过此次合作，能够进一步提升资产价值，同时在投资者心中树立对物业增值及对长沙悦方ID Mall资产支持专项计划产品的信心。

从单纯的输出轻资产管理模式再到如今入股参局，此次与中信资本的合作，或将成为印力在商业地产证券化道路上的又一次探索。

问主

探寻此次项目标的长沙悦方ID Mall的前世今生，这曾是中信资本首次涉足商业地产的重要拼图。

长沙悦方ID Mall项目于2012年4月28日开业，该项目由由英国知名的建筑师事务所RTKL提供项目的建筑规划，BENOY主创设计，中信资本于2010年收购该购物中心，由中信资本管理的成员企业湖南盈富置业有限公司持有、经营并且管理。项目建筑面积约为12万平方米，是长沙首座大型综合购物中心。

然而这一项目的意义不止于此，2017年，中信资本凭借长沙悦方ID Mall项目，成功发行了国内首单美元基金结构类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划〞，发行规模为27.7亿元，并在深交所挂牌。这一项目帮助中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITS”运作全链条。

相对应的，这一专项支持计划曾经发行过证券简称“17悦方A1”、“17悦方A2”两只债券，均在2021年10月20日到期，此后2021年7月11日，据深交所披露，中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划项目再申请，拟发行金额为28.5亿元，状态更新为已受理。

进入2022年，长沙悦方ID Mall迎来时隔十年后的改造升级。而该项目官微于4月24日发起了一项更名投票活动，备选名称包括长沙天心印象城、长沙解放西路印象城、长沙坡子街印象城、长沙五一印象城、长沙悦方印象城。由此，中信资本引入印力的消息浮出水面。

而从5月11日的签署协议可以看到，这次合作不仅是项目层面的牵手，更是资本层面的深入。

印力此次入股ABS权益级持有人的50%份额，代表了合作“亦轻亦重”，作为运营方，印力可以输出管理，作为投资方更是可以通过后期ABS的盈利持续获得收益。反之对中信资本来说，则是可以通过印力的运营能力，进一步提升长沙ID Mall的资本价值。

值得注意的是，在长沙IDMall的旁边，就是印力2003年开业的长沙印象汇。此次将隔壁的IDMall收购，不仅是实现整个印象汇到印象城的升级，更是为印力在长沙地区的业务注入一剂“强心剂”。

逐利

印力作为投资背景出身的商业地产运营商，自身的发展一直离不开资本的影子。

对资本运作的熟悉，也让印力在起跑之初，就能吸引多方资本的参与合作，这也决定了印力的运营之“轻”。被万科收购之后，更是将关注点主要放在了商业项目“投融管退”的“管”与“退”两个环节。

印力在上海的南翔印象城MEGA以及松江印象城等项目均是和GIC合作，作为纯运营输出者的身份参与项目。除去自身的印象汇、印象城、印象里等产品线之外，印力为了充分发挥“管”、“退”的能力，也积极布局了许多非标项目（即非印力的标准产品线）。

在输出“轻”的方面，印力这些年来似乎一直做得不错，但是在运营背后，对商业资产证券化的规划和谋策也一直没有落下。

此前，印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”（简称：龙岗万科广场类REITs）和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”（简称：印象1号CMBS）在深交所正式挂牌。

然而对如今的商业地产市场来说，真正想要走向REITs化，实现普遍的金融属性，还有很多的河流等待跨越。反观今日，印力通过投资“加重”自身，更加积极地与资本方探寻不同的合作方式，用自己的节奏，慢慢地摸着石头过河。

换句话来说，资本化合作其实是商业地产重组路上的必然趋势。

问策商业首席商业管理咨询师苏晓晴向观点新媒体表示，比起单纯的合资经营项目，资本的介入能够让商业项目的合作更加清晰。

“一边是资本方，一边是运营方，这个是很容易嫁接的。资本方如果没有运营，资产便不能增值，对运营方而言，自身的价值更容易厘清，同时通过股权参与的方式，能够收获更多的话语权。”因此寻求资本的合作，对商业地产运营商来说是无疑是更好的选择。

苏晓晴预计，在今年下半年以及2023年甚至2024年，商业地产界这种资产的组合会非常多。其表示，“现在的商业市场，还存在过度分散的问题，进入存量时代的分散状态，就会使商业资产很难产生市场以外边际效益”。

在与中信资本签署合作现场，印力集团董事长丁力业表示：“国内实体商业增长具备良好基础，印力充分看好商业地产存量市场的价值空间，此次收购的成熟资产项目权益，有助于提升印力在区域市场的浓度”。

正如大浪淘沙之势，通过这次合作，不仅是印力在资本合作模式上的探索，更是在商业地产规模重组路上，印力扩张自身的一种手段。