来源/旅界

作者/Simon skysong

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疯狂甩卖

身陷债务困境的新华联[000620]正在疯狂筹集资金，以避免退市厄运。

昨日，旅界独家获悉，有一家开发商旗下的1个购物中心、3家酒店转让筹资，后经知情人士证实，上述资产为新华联旗下的上海新华联国际中心、上海新华联索菲特酒店、北京顺义新华联丽景温泉酒店、北京丽景湾国际酒店。

某地产业内投融资群截图

根据知情人士披露，目前，上海新华联国际中心并购估值15亿元，上海新华联索菲特酒店并购估值18亿元，北京顺义新华联丽景温泉酒店并购估值18亿元，北京丽景湾国际酒店并购估值16亿元，合计67亿元。

“这一次再卖不掉，新华联离退市也不远了，”同时，该知情人士称，“这些资产摆上货架已经有段时日，一直乏人问津。”

地处京沪两地的三家新华联酒店身披五星光环，但地产寒冬、三道红线之下，开发商转让五星酒店早已不鲜见。

去年1月底，世茂集团公告称上海外滩茂悦酒店将出售给上海地产，交易作价45亿元。上海世茂佘山洲际酒店等世茂旗下酒店也被多家媒体曝出转让消息。

上海新华联索菲特酒店也并不是第一次传出转让传闻。

去年5月初，旅界亦曾披露，酒店交易网上曝出上海新华联索菲特酒店的转让消息。

彼时，上海新华联索菲特酒店在酒店交易网上标价23亿元，挂网4个月后，在该交易网站上的转让价格跌到了21亿元，如今并购估值降至18亿元，却依然难寻买家。

一位负责该项目对外融资的知情人士向旅界谨慎表示，“验资后，还有一定程度可议价空间。”

公开资料显示，2016年开业的上海虹桥新华联索菲特大酒店地处上海闵行区的大虹桥商务会展核心区，酒店毗邻虹桥枢纽及上海国家会展中心。

一位上海新华联索菲特前员工白萧雅表示，“受疫情冲击商旅市场，这两年酒店入住率一直不高，最近上海疫情再起，酒店经营状况更是堪忧。”

另外两家被曝出转让消息的北京顺义新华联丽景温泉酒店、北京丽景湾国际酒店两家新华联五星酒店则先后担任隔离酒店。

去年7月底，北京新华联丽景温泉酒店接到政府通知，再次被征用为“入境进京人员集中隔离点”，新华联丽景湾酒店也于2021年10月与北京2022年冬奥会和冬残奥会组织委员会正式签订合作协议，成为隔离酒店。

有专业从事地产行业投融资交易的人士认为，“长期做为隔离酒店，转让时会出现一定程度折价，而新华联目前的报价有些虚高，应该只是试探市场反应。”

此外，该人士称，“和上海新华联索菲特不同，北京这两家新华联酒店均为本土品牌，且知名度较低，没有成熟的会员体系意味着只能靠OTA引流，这一点投资者不能忽视。”

生死边缘

上世纪成立的新华联旗下酒店、文旅地产项目众多，包括长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园、长沙铜官窑古镇均已落地，为何是这三家五星酒店急欲出手？

今年2月19日，新华联回复深交所关注函的公告揭露了答案：当下，新华联绝大部分文旅地产、酒店类项目均因借款合同纠纷、工程合同纠纷等原因被申请采取保全措施后查封冻结。

旅界不完全统计，新华联旗下的芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司土地及地上建筑物、长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司房屋、新华联文化旅游发展股份有限公司的新华联儿童乐园有限公司100%股权、北京新华联置地有限公司的海南新华联文化旅游发展有限公司51.0176%股权均被冻结，这意味着新华联上述资产即使想变卖也无权利。

新华联旗下被冻结资产明细

事实上，近年来，新华联一直在生死线徘徊，其轮候冻结扣押、抵押、质押、被查封的资产账面价值总额达45亿元，占该公司最近一期经审计总资产的8.94%。

据新华联1月28日发布2021年度业绩预告，预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润亏损29.4亿元至37.2亿元；归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润亏损25.2亿元至31.8亿元，同比下降约128.7%-189.38%。

新华联公告称，业绩大幅下降的主要原因是房产毛利下降，计提存货、无形资产等减值准备8亿元至10亿，财务费用增加等。

值得一提的是，新华联发布业绩预告后，火速收到深交所关注函。此后，新华联文化旅游发展股份有限公司监事会主席石秀荣女士提交书面辞职报告。

为破解困局，避免新华联运营情况进一步恶化。65岁的新华联创始人傅军仍在东奔西走，全力寻找战略投资，这3家尚未被查封的五星酒店和购物中心或成为新华联2022年重点出清的对象。

一位接近新华联的人士表示，“当下，新华联希望出售这三家酒店的难点在于五星酒店这种重资产回报率低的项目只有国企、央企才能接盘，而这三家酒店无论从投资价值抑或市场回报表现来看均缺乏亮点。”

公开信息显示，新华联文化旅游发展股份有限公司于 2011年7月上市。在财报中，新华联称本公司属房地产开发与综合文化旅游项目业务，经营范围为文化旅游项目的运营、旅游景区管理、酒店管理等。

按说新华联公司收入结构应该是房地产销售+文旅酒店运营，但直到2020年，新华联文旅业务才贡献了小部分营收。

2021年前三季度，文旅业务占新华联总营收的25.44%，而商品房销售高达62.44%。

更让人大跌眼镜的是，在2021年第四季度，酒店业务在内的新华联文旅综合行业营收占比仅为6.18%，营业收入为2.9亿元，毛利率进一步下降为-42.33%。由此，不难推测有出售传闻的3家新华联五星酒店业务之惨淡。

“这两年，挂羊头卖狗肉的文旅地产项目本来就是坑，不止新华联，融创等更大房企的债券也出现违约，这代表短钱长投模式不可行，现金流枯竭是早晚的事，”一位北京从事房地产行业多年的资深人士表示，当年傅军投入的行业多而杂，除矿产板块赚钱外，这些年，文旅、地产、酒店、金融等都面临出清问题。

一位接近新华联的人士则告诉旅界，目前新华联为了大量出清资产已经焦头烂额，不止出售酒店、商业，还有许多房地产项目，但基本雷声大、雨点小。

陷入债务困局的两年时间里，新华联试图断臂止损。从卖银行、卖子公司到卖酒店和购物中心，只要是能卖掉变现的资产统统被挂在了货架上。由于债务违约，成为实质性爆雷的房企之一。

在该人士看来，包括新华联在内，很多开发商在前期投资文旅项目时只是为了勾地抑或满足政府配套要求，对建设酒店后的实际盈利回报却并没有按照正常的投资回报率来测算，“现在养不起酒店就想转手，但市场寒冬，最后的结局大概只能参加法拍。”

身陷绝境，傅军手上的牌已经越来越少，这3家五星酒店能成为挽救新华联的救命稻草吗？