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作者/高天

近日，位于杭州城北良渚勾庄的上亿广场被抬上了阿里资产平台，将以43440万元的价格被出售。

作为上亿集团在杭州投入经营的首个购物中心，北城上亿广场也曾创下了“单日客流7万人次、单日销售800万元”的辉煌时刻，也一度是勾庄人民一站式消费的首选地，然而为何最终走向如此境地？《联商网》于8月9日实地走访了这座商场，一探究竟。

01

降价一半出售，商家什么反应？

根据阿里资产平台公示的《哈尔滨银行大连分行关于杭州市余杭区良渚街道亿萃城上亿广场的挂牌询价》内容，标的物上亿广场建筑面积约5.4万㎡，当前状态为购物中心，于2020年1月12日由在建工程转为不动产，用途为商服用地，使用权限至2051年7月26日。截至发稿，平台显示有6名意向人。

当前该项目的抵押物或债权价格为43440万元。而据悉2016年时，北城上亿广场的估值近8.5亿元，每年租金收入达1700万元。相比此前的估价，此次出售价格至少降低了4亿左右。

“我还只开了几个月，租金一年七八万吧，目前还是以外卖单为主，这个商场你应该也看到了，人比较少，不过加上外卖也还可以。”一楼某商户告诉《联商网》，“是不是要被卖我们还没接到消息，静观其变吧。”

另一品牌的工作人员也表示，出售这件事不清楚，如果有变化应该会接到通知，不过这个商场的人气一般，特别是旁边的城北万象城开了后，这边的人更少了。

《联商网》也就出售一事咨询了商场服务台工作人员，对方表示“不清楚”。

02

餐饮空置率较高，经营还是大问题

目前商场的经营情况如何？

现场实地探访后的整体感受是：一个比较接地气的县域型社区商业。

首先，作为一个开业8年的项目，物业保养中规中矩，也许是先天的物业局限性，商场内部的空旷感不足，中庭也比较小，加上公区做了数量不少的“多经点位”，整个空间显得比较拥挤。动线上则采用可达性一般的平面环形动线，存在视觉死角，游逛体验性也一般。

其次，商场的品牌整体大众化，知名连锁品牌较少。主力店分别是万达影城、大润发超市、音浪KTV。

一楼靠近吴家门路A主入口的“黄金铺位”由老娘舅、GBV大光明眼镜两个品牌驻守，B主入口则为汉堡王、陈八两面家、一点点。一楼其他品牌有塔斯汀、爱婴室、喜姐炸串、周大福、明牌珠宝、中国黄金、E77美妆集合店、樊文花、OPPO/VIVO手机店、小米体验店、微笑造型，同时茶饮品牌较多，包括外街部分集合了古茗、茶百道、一点点、黑泷堂、蜜雪冰城。

二楼以服饰零售为主，有奥康、红蜻蜓、保罗、华伦天奴等品牌，且基本都在打折促销。

三楼以运动和儿童业态为主，有锋尚健身会所、乔丹运动、李宁运动、特步运动、特步儿童等品牌。

四楼以餐饮为主，在营业的品牌有新发现、烤匠、辣椒熊老火锅、贵州酸小将、西火火川派小火锅等。

五楼的万达影城、音浪KTV、搏浪桌球俱乐部、雀小儿四个大店均营业中。而负一楼为大润发超市。

空置率方面，二楼整体满铺，一楼和三楼各有1-2个空铺，空铺率最高的是四楼的餐饮区，整个东面除了网鱼网咖，其他门店均关。整个四楼的空铺率超50%。

从品牌的层次上看比较大众化，以新茶饮为例，虽然有五六家茶饮店，但当下购物中心流行的喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬等品牌均无，且购物中心咖啡“标配”星巴克、瑞幸咖啡也无，更别说一些新奇的体验业态。

因此，很难形成可持续性的消费。

最后，从现场的客流上看也比较一般。实探时间正值饭点，商场内客流最大的是陈八两、塔斯汀、汉堡王等餐饮店，以及一楼中庭的暑期海洋球游乐设施。四楼的餐饮也就新发现的客流还可以。随处可见的是一些带着小孩来的爷爷奶奶们在乘凉。

▲老娘舅客流情况

▲陈八两客流情况

▲一楼中庭海洋球设施

“这里主要客人是住在附近小区的居民，实际上真正消费的人并不多，都是来遛弯逛逛的人多。”一位零售品牌的工作人员如是说。

同时，现场也看到商场有也有做一些定期的营销活动，比如还在进行中的王者荣耀比赛。只不过品牌的大众化以及在公区大量的服装促销点位，实在有些拉低层次。作为一个辐射社区的商业，在杭州甚至还不够“县域商业”的级别，更像一个乡镇级商业的配置。

03

“最贵名字”的商场，频频受挫

上亿广场，也曾因“上亿”被戏谑为“名字最贵的商场”。

2016年，北城上亿广场开业。当时定位奥特莱斯为核心的购物中心，签约了香港URBINO名品集合馆，引入了Armani、Burberry、Hugo Boss等品牌，也有NIKE、New Balance、伊芙丽、探路者、雅戈尔、D2M、ME&CITY等知名连锁品牌。

但是没经营几年，上述的品牌大多数都撤掉了。

2019年，北城上亿广场进行了一轮全面升级。一楼招商餐饮美食、二楼儿童培训、三楼零售、四楼亲子互动、五楼生活配套、六楼大型浴场。此后的业态和品牌也有迭代，但经营效果一直不太理想。

回顾北城上亿广场的发展，原本是具有一定优势的。

比如是勾庄板块首个购物中心。2016年北城上亿广场开业之际，勾庄，乃至整个良渚的商业还刚刚起步，良渚永旺梦乐城先于上亿广场开业，但整个勾庄，上亿广场是首个购物中心。一直到2023年城北万象城开业前，也是板块内的唯一一站式购物中心。

又如离地铁较近的交通优势。北城上亿广场距离地铁10号线逸盛路站仅300米左右，步行3分钟左右，虽然不是地铁上盖，但也有一定的优势。

此外，北城上亿广场的经营者上亿集团也有运营不错的项目代表，比如崇贤上亿广场(后续联商网也将报道此项目)，团队的商业运营经验是有的。

但是多年来一直经营不畅，也有不可忽视的因素。

其一，定位不准。北城上亿广场一开始定位奥特莱斯，甚至引入了一些“奢侈品”，但是勾庄是杭州最大的农副产品批发市场所在地，消费能力存疑，更何况还是2016年的时候，当时板块并未完全开发。

其二，区域并未形成良好的商业氛围。实体商业虽然忌讳竞争，但不能没有竞争，对一个商业而言，商圈的作用意义非凡。然而北城上亿广场所属的区域多年来一直靠其“单打独斗”，并未形成良好的商业氛围，无法形成聚集效应。良渚永旺梦乐城、西田城等项目虽然距离在5公里左右，但并非勾庄板块内商业，存在一定的割裂感。直到城北万象城开业，勾庄的商业才有了新的活力。

其三，城北万象城开业的分流。不可避免的是，一旦在物业、品牌、场景、服务、空间等各方面更有品质的城北万象城开业后，与北城上亿广场仅两站地铁的差距，让很多人都选择了前者。

写在最后

商业市场，优胜劣汰本是常态。对那些经营困难的商场而言，及时止损无可厚非，对北城上亿广场来说，出售也许并非坏事。目前该项目的出售事宜还只是问询阶段，最终结果还有待进一步观察。

同时，作为拥有农副产品物流中心这一巨大流量的勾庄板块，加上未来会愈发成熟的社区氛围，对商业的发展必然也是有利的。