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作者/彩云 绮琪 李芊

2023，是商业的新一轮起点，更是新挑战的开始，商业秩序更迭，在纷繁复杂的环境中，“复苏”是贯穿全年的主线，这是行业最大的信心和动力。

站在2023年的终点，回望过去一年，跌宕起伏，是魔幻、是复苏，是付出，也是收获。赢商网特别策划【看，2023这一年】，总结过去一年零售商业地产的足迹，并展望未来发展趋势。

1 提振消费 复苏是2023主基调

2023开年伊始，就被定档为“消费提振年”，各部委年度工作会议将恢复和扩大消费摆在优先位置，部署2023年工作。

围绕“提振消费”，全国各地商务局积极出台促消费政策，创新消费场景、发放消费券、举办购物节、打造夜经济、对消费进行补贴、允许商业外摆……村超、村BA、淄博烧烤在此背景下走红全网。

各地大力支持首店经济，提升消费体验，从上海、深圳、广州、武汉、厦门、拉萨……从国际化大都市到三四线城市，都将首店经济提到前所未有的战略新高度。

在一系列促消费“组合拳”的刺激下，全国消费持续恢复向好，复苏成为2023年妥妥的主基调。春节、五一、国庆等重要节假日消费数据大幅上涨，今年1-11月份，社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。

◎图片来源：视觉中国

2 集体冲刺IPO 中式快餐最受挫

年初到年末，霞飞冲刺IPO的消息不断，有成功上市的，也有半路折戟的。从品类来看，餐饮品牌（包括茶饮）积极性最高，但受挫也最多。

2023年，“中国披萨第一股”——达美乐中国（达势股份）、“中国预制菜第一股”——锅圈食品、“中国医美第一股”——美丽田园均在港交所诞生。

冲刺“中式快餐第一股”的却集体折戟。老乡鸡、德州扒鸡于8月、9月先后自主撤回上市申请，老娘舅上市申请在11月份被终止，中式快餐的IPO之路戛然而止。麻六记、西贝还在前仆后继，奋力冲刺。

同时，盒马以及一众茶饮品牌，包括茶百道、蜜雪冰城、古茗、沪上阿姨、甜啦啦、茶颜悦色、霸王茶姬等今年均有上市传闻。

◎图片来源：达美乐披萨

3 品牌加盟大战 直营品牌的归宿？

并非新鲜事物的“加盟模式”，今年在头部品牌先后推出加盟业务后，又被推上行业聚焦点，甚至被市场戏称为“直营的尽头是加盟”。

喜茶、奈雪的茶、乐乐茶齐齐开放加盟。喜茶1月首批14家加盟店开业，3月开放海外加盟。上半年加盟门店已经超过1000家。

奈雪控股的乐乐茶，4月24日宣布开放加盟，8月第一批50家加盟店陆续落地，11月启动2.0加盟模式（即小店模型），12月70+新店开业，预计2024年乐乐茶总门店数将达1000家。

奈雪的茶亦于7月20日宣布开放加盟，预计年底加盟门店或达100家。

此外，瑞幸、库迪、挪瓦、Tims天好中国、零食很忙、赵一鸣零食等一众品类头部品牌，均以加盟模式疯狂扩张。

但，加盟是一把双刃剑，有利也有弊，入局者需谨慎。

◎喜茶事业合伙门店模型，图片来源：喜茶官网

4 折扣店爆火

正价买得起，但折扣更香

零食折扣店，今年席卷全国。零食很忙、赵一鸣零食、零食有鸣为代表的零食折扣店，疯狂拿融资+开店，在三四线小县城跑马圈地，贴身肉搏，烽烟四起。

主打临期尾货的好特卖、嗨特购、繁荣集市们的“绝对低价”、“大牌低价”，也是年轻人的心头好。

另一方面，以管理效率和供应链优势做到低价优势的“硬折扣模式”风生水起。永辉在全国门店增设“正品折扣店”；盒马全面启动折扣化变革；奥乐齐、Costco、山姆会员店等今年中国开店加速度。

恰逢经济下行时期，大肆兴起的折扣店，不免让人思考，是消费降级了，还是消费者更加会精打细算了？其实不然，“品质+低价”的高性价比，才是消费者追求的本质！正如那句“不是正价买不起，而是折扣更有性价比！”。

◎图片来源：零食很忙官方

5 联名大年 有爆款也有雷区

2023年是茶饮联名大年，奢侈品、服饰和鞋履、美妆、香氛等品牌的联名活动从未停歇，茶饮咖啡品牌更是平均1.12天推出一个新联名。稀缺性、反差感、情绪价值、情怀成为爆款关键。

瑞幸与茅台的酱香拿铁，俘获了00后到80后各个年龄段人群，单品首日销量突破542万杯，单品首日销售额突破1亿元；喜茶与FENDI联名卖爆单，让不少人直呼以几十元拿到人生第一件“奢品”；乐乐茶、喜茶分别与 loopy联名，以拿捏了打工人的情绪而走红。

但，不是所有的联名都出爆款，Manner x LV帆布包因580元“低消”而遭吐槽，喜茶X FENDI也曾引来“门不当户不对”的非议，喜茶联名“无语佛”被约谈......

过度联名有风险，品牌需谨防踩雷。

◎图源：瑞幸咖啡微博、喜茶微博

6 品牌出海势如破竹

新茶饮、潮玩最勇猛

2023年，中国品牌出海势如破竹。新茶饮和潮玩等新消费品牌最勇猛，重餐品类，火锅、酸菜鱼品牌最积极，如海底捞、九毛九、呷哺集团。

喜茶今年先后进入英国、澳大利亚、加拿大、马来西亚、美国；瑞幸今年在新加坡已开出超30家店；库迪今年底要在印尼开出400店；蜜雪冰城越南、印尼门店已超1000家，计划到2028年在日本开1000家店；甜啦啦10月开出印尼首批6家店，并计划2024年海外门店达500家；奈雪的茶、茶百道、库迪均在今年开启出海步伐。

名创优品计划今年在海外净增350-450家门店，开出了美国第100店，全球旗舰店登录纽约时代广场，在世界顶级商圈伦敦牛津街开出英国旗舰店，截止9月底海外门店达2313家。

泡泡玛特今年以来在马来西亚吉隆坡、法国巴黎、澳大利亚悉尼、泰国曼谷等地开设了多家线下门店。

品牌出海是顺应潮流，也是另辟市场，今年或许只是前奏，明年大潮将至。

◎图片来源：名创优品

7 关店大潮不止 烘焙是新重灾区

品牌关店大潮在2023年持续蔓延，从往年的百货商超延伸到烘焙、快时尚、美妆、教培等。家乐福、沃尔玛、步步高、大润发、人人乐、伊势丹、洋华堂等国内外零售巨头关店已不是新闻，但一批新中式烘焙品牌成为关店新重灾区，倒在了2023。

今年以来，网红品牌虎头局陷入倒闭风波，明星网红面包牛角村破产清算，“烘焙界第一股”克莉丝汀门店全关、濒临破产，墨茉点心局紧急缩减市场规模、断臂止血。

还有，定位高端的昂司蛋糕倒在了年初；上海网红精品高端烘焙dikka bakery全国首店开业不到半年闭店；被誉为“法甜界天花板”的LENÔTRE雷诺特法式西点最后一家门店5月关闭、日本知名甜品LeTAO小樽洋菓子铺大量关店仅剩4家……

烘焙品牌如多米诺骨牌般挨个倒下，意味着烘焙赛道狂奔的大势已去，未来将进入洗牌后的新格局。

◎图片来源：LeTAO官方微博

8 餐饮品牌进入万店时代 门店规模成竞争壁垒

当赛道进入竞速期，门店规模、市占率成为品牌的竞争壁垒。竞争最激烈的茶饮、咖啡、快餐品牌率先冲入千店、万店俱乐部。

今年6月，瑞幸咖啡成为中国首个开出万店的咖啡品牌；成立了六年的锅圈食汇在上市前夕加入了“万店俱乐部”；入华36年的肯德基宣布其中国第10000家店已于12月15日在杭州开业。门店破万的还有正新鸡排、华莱士、蜜雪冰城等在内的7家餐饮品牌。

古茗、茶百道、沪上阿姨等以8000家左右的门店向万店迈进；去年年底才开出首店的库迪剑指“三年万店”；麦当劳将万店目标定在2028年。MANNER以1100+门店正在试探全直营门店的可能；突破6000家门店的塔斯汀掘金下沉市场……

下沉市场潜力释放，催生万店时代，未来行业竞争将更加激烈，规模优势将更加明显。

◎图片来源：瑞幸咖啡官方微博

9 奢侈品中国“高开低走” 依然坚定押宝

2023年，奢侈品在中国的表现反常，从上半年的业绩劲增、高管满怀信心访华，到下半年的业绩下挫，全年走出了一条高开低走的大曲线。

上半年，几大奢侈品企业财报展露出中国市场强劲的消费能力，随即LVMH、开云、Prada等一众奢侈品企业高管纷纷访华，显露对中国市场的高度期许。

第三季度情况出现反转，中国以及全球市场出现不同程度的下滑迹象。第三季度，LVMH销售额同比仅增长1%，远不及分析师预期；开云集团销售额同比下跌13%；爱马仕增速大幅放缓，历峰集团4月至9月销售额同比下滑2%。其中中国市场表现多不如预期。

虽然市场波诡云谲，但庞大的中国消费市场，吸引力依旧，奢侈品牌们一致坚定押宝中国市场。

◎图片来源：unsplash

10 消费基础设施REITs破冰 首批四单获批

2023年3月，国家发改委和证监会发布关于推进基础设施领域REITs项目申报的相关通知，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。10月，中国证监会宣布将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，在商业地产圈引起了一阵狂欢。

据赢商网不完全统计，约10个企业宣布申请消费类REITs项目，最终4个成功“上岸”：11月26日，金茂、华润、印力首批3只消费基础设施REITs获批；12月15日，物美消费REIT获批，为首单民企消费基础设施REITs。

12月下旬，消费基础设施REITs再扩容，首单奥莱REITs——华夏首创奥特莱斯REITs、百联消费REIT已申报。

消费基础设施REITs的发行，不仅有助于恢复和扩大消费，并且可以改善消费型商业地产运营商的流动性。未来，消费类REITs规模有望达万亿级。

◎图片来源：青岛万象城微博

11 轻资产加速度

规模企业“霸屏”，上海亮了

轻资产加速度，万达商管、华润万象生活、龙湖商业、印力、星盛商业、碧桂园文商旅、新世界发展……从国央企到民企，再到港资企业，规模商业地产运营企业霸屏。

在轻资产项目落位方面，更倾向于商业更发达的一线、二线城市，其中又数上海最亮眼。

华润万象生活外拓轻资产业务狂奔，今年已签约外拓项目超过10个，多为大型TOD项目，主要位于上海、深圳、北京、武汉、成都等城市，其中上海5，深圳3个。

此外，今年印力、龙湖、新世界发展、保利商旅、融创商业均在上海有新签轻资产项目，印力4个。

星盛商业今年目标新增不少于4个项目；碧桂园文商旅更是激进，年内高峰时期两月签7个项目，年末6个轻资产项目开业。

商业存量时代，轻资产大势所趋，规模企业优势尽显，经济发达城市更具吸引力。

◎图片来源：视觉中国

12 奥莱爆火 搭上CityWalk的热潮

在2023回归的商业热潮中，奥莱爆火，人潮涌涌，销售暴涨。

具备城市微度假和轻旅游概念的广州8号仓流溪河奥莱小镇，国庆假期客流破50万+人次、销售近3000万元。北京西长安中骏世界城，开业前3天客流超50万人次、总销售量破3800万元。百联旗下9座奥莱国庆10.1当天整体客流翻番；奥莱板块整体创造单日十一期间的历史最好业绩。首创奥莱全国十五城2023年销售创历史佳绩，1-9月销售增长超三成；国庆假期客流增幅达25%，8天销售额仅6亿元。王府井奥莱业态上半年收入10.19亿元，同比增长42.08%。

随着消费主力军趋向多元化、年轻化，奥莱凭借“折扣+名品”成为中产消费新胜地，而“度假风”、“奥莱+”等新标签让奥莱出其不意的搭上了CityWalk的热潮，成为年轻人“打卡圣地”。

◎图片来源：广州8号仓流溪河奥莱小镇

13 城市更新如火如荼 非标商业出圈

政策赋能，城市更新如火如荼。城市更新大潮下的新产物——非标商业炸裂出圈，成为一张张城市新名片。

上海蟠龙天地依托蟠龙古镇千年历史文化，融合古镇旅游、公园绿地、运动场所、艺术人文等多种内容，打造“公园里的新天地”。

上海瑞安鸿寿坊，还原鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构，打造具有海派风的社区商业新地标。

上海龙华会，与千年古刹龙华寺对望，将延续千年的非遗龙华庙会融入其中，打造出一座城市理想街巷商业。

苏州仁恒仓街，位于姑苏区平江历史文化街区，汲取江南精粹，是一座富有姑苏韵味的城市更新范本。

杭州绿城吉祥里，位于宦塘河畔祥符桥传统风貌街区，保留了原街区石库门、高围墙、直屋脊等江南院落特征，打造老杭州记忆的城市更新范本。

◎图片来源：上海蟠龙天地

14 存量商业“反向”改造 购百变商办

存量改造势头一路走高。今年以来，已有超50个存量改造项目争相开业，合计体量近250万平方米。

传统的老旧厂房、购百改造已不新鲜，由购百变身创新型商办空的“反向”改造，成为今年新焦点。

上海太平洋百货变身新型办公商业物业——「合集TheLightbox」，项目总建筑面积4.26万㎡，其中商业空间约2.4万㎡，占据B1至L2楼层，引进多家体验以及复合型零售的主力品牌；办公空间占据L3至L5楼层。

北京北辰购物中心改造成现代智慧化写字楼——北辰·新空间，项目总建筑面积约3万平方米，地上5层，首层商业配套，配置金融、商务服务、轻食简餐等，2-5层为商务写字楼空间。

此外，由北京双桥农场改造而来的北京惠多港购物中心，其“会员制购物中心”模式为国内首创，高颜值的工业风为项目锦上添花。

◎图片来源：合集TheLightbox 官方

15 港资房企内地商业“分化” 激进派VS保守派

港资房企内地的商业布局，加速分化，一边是逆势激进派，如太古地产、香港置地、新世界等；一边是谨慎保守派，如恒隆、九龙仓、瑞安房地产等。无论快慢，企业各有思量。

太古地产一改慢节奏，近两年共新增7个商业投资项目，今年继续开疆拓土：收购成都太古里剩余50%股权；收购上海浦东新区洋泾地块、前滩21号地块各40%股权；参与三亚海棠湾云戒岛（有税）商业项目焕新升级；西安太古里项目开工启动、广州太古汇计划扩建…

香港置地在年中发布了未来3年“10城17环”布局战略，即在内地11座城市布局17个“中环”/“光环”项目。

新世界借“轻资产”模式快马加鞭，K11 Select产品线相继签约上海、无锡、杭州。K11集团计划2023年底内地商业管理轻资产项目将增至10个。

另外，以九龙仓、恒隆、瑞安等为代表的一派港资房企则明显放缓扩张，审慎观望市场。

◎图片来源：太古地产官网

16 万达商管IPO“一波四折” “大限前”化解危机

2年前，万达与投资者签下上市对赌协议，筹得380亿资金，赌注是珠海万达商管最迟要在2023年年底完成上市。珠海万达商管分别于2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月先后向港交所递交了四次招股书，历经一波四折，毫无意外，2023年12月28日，珠海万达商管第四份招股书宣告失效！

而在上市对赌大限步步逼近之时，眼看珠海万达商管上市无望，王健林在最后关头引入投资者化解危机。

12月13日，万达集团与太盟投资集团（PAG）签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

危机解除了，但万达也失去了对珠海万达商管的绝对控制权。

◎图片来源：视觉中国

17 华润万象生活“亮眼” 轻资产外拓加速

华润万象生活在上市3周年之际，活成了商管公司里的“显眼包”。

2023年，华润万象生活体内的“高速增长”因子火力全开，全年新开13个项目，总项目数达101座；轻资产外拓加速，全年新拓展10+个轻资产项目，主要集中在上海、深圳、成都、武汉、北京等一二线城市，大部分为TOD项目，且处于城市核心地段或者成熟商圈。

12月9日，恰逢华润万象生活上市三周年，公司3年净利润年均复合增长率达87%。在收入结构上，物管业务是营收主力，商管业务却是利润贡献主力：2023H1商管板块收入23.09亿元，毛利13.51亿元，高于物管板块。其中，购物中心毛利率71.8%，成为盈利能力提升的核心引擎。

◎图片来源：华润万象生活

18 三亚高端商业一路进阶 商业顶流IP聚集

在海南建设自由贸易港中，三亚被定位为国际旅游消费中心的核心功能区，重磅利好助推三亚高端商业一路进阶，吸引商业顶流IP“组团”落地。

今年7月，三亚出台扶持首发首秀首店经济发展政策，最高奖励300万。

10月，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世计划2026年前建成三亚首个世界级七星奢侈品零售和休闲娱乐胜地——DFS迪斐世亚龙湾项目；10-11月，太古与cdf达成合作，深度参与三亚海棠湾云戒岛（有税）商业项目焕新升级，推动国际重奢品牌路易威登LOUIS VUITTON海南首店、迪奥DIOR海南首家精品店相继开业；12月10日，三亚迎来海南首个轻奢MALL——Hi Place天悦城亮相，带来Stella McCartney、三克映画、CANALI等一波品牌首店。

此外，中免太古里、万象城、大悦城正火热建设中，预计2024年至2026年陆续亮相。

自贸港、离岛免税购物政策多方利好加持，三亚高端消费同步起飞。

◎DFS迪斐世项目效果图 图片来源：官方渠道