出品/时代周报

作者/赵佳琪 梁争誉 忻奇琪

不确定性频增的2022年，考验着每一位房企掌舵者的管理智慧。近600次调控政策落地后，行业一改过去蒙眼狂奔的发展状态，逐渐向平稳、健康的方向转型。

面对静待重启的销售市场、信心修复中的资本市场，地产老板们暗自比拼实力，一场资源竞逐站拉开序幕。

这一年，多名已沉寂多年的房企创始人重新拿回权力权杖，全面掌舵公司；昔日声名显著的地产大佬逐渐“闭麦”，忙着奔走于投资人与一线公司间，起到稳定军心的作用；部分地产老板则选择激流勇退，放手予职业经理人，等待新生力量交出答卷。

无论进或退、成与败，他们的选择均决定一家企业的方向与走势，并深刻改变房地产行业的发展轨迹。

行至水穷处，坐看云起时，地产老板这一年，注定不凡。

融创至暗时刻，孙宏斌断臂重生

“在过去一年多的时间里，融创面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。”近日，融创中国（01918.HK）发布迟到的2021年年报，董事会主席孙宏斌在主席致辞中表示。

2022年5月，随着融创官宣一笔债务出现实质性违约，继联想、顺驰后，孙宏斌遭遇了自己人生历程中的第三次危机。这一次，孙宏斌依然没有放弃，在长达7个多月的时间里，孙宏斌一直奔走在化债路上。

11月，融创终于迎来转折点。中信信托与华融收购了融创上海董家渡项目股权，并引入以浦发银行牵头的6家银行组成的银团进行注资，新增融资总量将超120亿元。

融创中国董事会主席孙宏斌，图源公司官网

而上述项目的落地，意味着从董家渡项目开始，AMC机构股权融资纾困融创的模式跑通。时代周报记者了解到，12月，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成；东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作，融资总规模33.11亿元。

金融机构在项目层面对融创资产进行盘活的同时，融创终于公布了迟到大半年的年报。和年报一同到来的，还有融创的境外债务重组公告。目前，融创已向债权人小组提呈初步重组框架。

境外债重组若完成，则意味着融创未来流动性压力将有望得到纾解，整体财务状况会得到改善。

对于融创来说，未来面临的关卡还有许多，但对于2023年，孙宏斌仍抱有期待，他在2021年年报主席致辞中表示：“相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利于缓解当前房地产行业面临的巨大压力。”

龙湖行稳致远，吴亚军静待黎明

2022年8月10日，受商票逾期传言和瑞银发布的研究报告影响，龙湖集团（00960.HK）市值一日内蒸发超246亿港元。彼时，正有退休之意的龙湖集团创始人吴亚军推迟了退休，继续坐镇于龙湖的后方。

“泰坦尼克号撞上冰山那一刻再去调风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对。”在2022年龙湖集团中期业绩会上，吴亚军如是表示。

稳健审慎——这是龙湖一直以来的经营理念，也是掌舵人吴亚军身上最大的特征。在最艰难的时刻，龙湖和吴亚军同样靠着这样的理念度过了“黑暗时刻”。

同样靠着这样的理念，且基于良好的基本面，龙湖的融资渠道也一路畅通。先后拿下首笔中债增担保债券、“第二支箭”首单和“内保外贷”首单。

然而单纯的稳健并不是吴亚军唯一的追求，在这背后，她也不忘给龙湖囤积粮草，以备后需。公告显示，9月至11月，龙湖通过招拍挂、收并购方式共取得12宗地块。

在为龙湖铺好前路之时，2022年10月28日，吴亚军安稳地卸下了身上的担子。

在投资人会议上，吴亚军表示，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付。”吴亚军认为，2022年公司的利润仍然会稳中有升。

而关于未来发展，吴亚军坦言，她会关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。

女掌门终于“退休”，然而龙湖的故事还在继续，她的经营理念铺就了龙湖如今的底色。

中海全面撒网，颜建国攻城略地

年终将至，中海董事会主席颜建国行程匆匆。

最近一个公开行程是，他在香港会见中银、工银、农行、国开行等多家金融机构负责人，交流了绿色金融、跨境金融、现金管理、可持续发展以及房地产行业、基建投资等话题。再往前，颜建国还先后拜会香港特区行政长官李家超、苏州工业园区党工委书记沈觅等政府官员。

​图二为中海董事会主席颜建国，图源中海官网

颜建国很忙，因为2022年是中海“全面撒网”的一年。

在中海2022年中期业绩沟通会上，颜建国告诉投资人，“未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”中海行政总裁张智超补充称，截至今年8月底，中海已经筛选了400-500个项目，“基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。”

四个月过去，颜建国果然兑现了承诺。

根据中海公告，今年1-11月，中海收购土地累计应占楼面面积约631万平方米，应付土地出让金约881亿元。在最受倚重的城市北京，中海通过四次集中供地，累计获得8宗土地，总地价约314亿元。

克而瑞统计数据显示，今年前11个月，中海新增土地货值1787亿元，排名行业第三，仅次于保利发展和华润置地。值得注意的是，自9月以来，中海已连续3个月位列新增货值榜TOP 3。

颜建国回归掌舵以来，中海的销售业绩从2016年2106亿（港元）上升至2021年3695亿元（人民币），销售、投资、融资全面提速，一改中海过去的保守面貌，逐渐摘下“掉队者”的帽子。

正如颜建国所言，行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，一大批企业已经退出赛场，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。新常态下，排名上升至第四的中海，如何保住座次并谋求更进一步，将成为颜建国的新挑战。

华润置地刀刃向内，李欣闪电抢收

新年的钟声即将敲响，预示着新征途的开始，和旧财年的终结。

此时此刻，或许没有人比华润置地董事会主席李欣对“时间就是金钱”这句充满时代感的口号有更深切的感知。他亲自挂帅的“粮仓”深圳大区，一场抢收闪电战正在打响。

12月23日深夜，华润置地深圳大区最新获批入市的新盘润晖府发布销售方案，将在8天内完成登记、审核、冻资、摇号、选房、签约等一系列销售动作，并将12月31日定为最后的签约日期，抢收意图明显。根据经验，走完这一套完整流程，通常需要半个月时间。

这样的冲刺状态，华润置地已经持续了一年。在今年年初的经理人工作会议上，李欣就提出，以“刀刃向内、刮骨疗毒、坚决整治宽松软”等为抓手，全面完成2022年业绩目标和管理目标。

今年前11个月，华润置地累计实现销售金额2517.3亿元，同比下降7%。纵向对比，华润置地今年上半年的销售金额同比降幅为26.6%；横向对比，据克而瑞统计，今年1-11月，百强房企的销售金额同比降幅为42.6%。

李欣曾提出要在“十四五”期间“再造一个华润置地”，即到2025年在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番，这项基数分别是2850亿元、128亿元。

今年5月，李欣正式接棒华润集团董事长王祥明，获委任为华润置地董事会主席，华润置地进入“李欣时代”。

行业深度调整期，从稳健经营到逆势扩张，如何再造一个华润置地，是新掌门人李欣的新命题。

绿地中年危机，张玉良超期服役

今年是绿地集团成立第30年，这家老牌房企，正遭遇着一场前所未有的“中年危机”。

11月15日，标普一纸降级揭开了绿地控股违约的事实。在没有展期的情况下，绿地控股集团没有偿还于2022年11月14日到期的3.62亿美元高级票据的未偿还本金，而标普也为此将绿地控股的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”。

11月25日，绿地控股发布公告称，称已对其发行的9只境外债券（共计32.41亿美元）进行了展期征求，其中8只境外债券拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。

重重债务压力之下，绿地集团董事长、总裁张玉良亲自拍板，将核心资产摆上货架。

张玉良表示，绿地控股将按照既定的路线图和时间表，推进企业瘦身和资源聚焦，优化资产负债结构，形成强劲的企业资产负债表，增强企业发展的韧性和回旋余地，为企业长期健康发展夯实基础。另一方面，加强流动性管理，提高资金使用效率，确保企业经营良性循环，坚决守住现金流安全的底线。

资金危机，张玉良并不陌生。2005年，绿地曾因扩张过猛而导致资金紧缺，当时张玉良果断降价、积极融资，最后得以安全着陆。彼时，张玉良曾对外表示：“（缺口）再大一点，我们就撑不住了。”

如今，绿地再度面临债务危机。现年66岁的张玉良，已“超期服役”5年。谁来接班张玉良？仍是这家世界500强最大的悬念。

黄其森低调归来，泰禾积极自救

自3月协助有关机关调查以来，“消失”8个月后，泰禾集团董事长黄其森终于在11月低调回归，此前一度“神龙无首”的泰禾集团终于等到创始人。

11月15日，时代周报记者从知情人士处获悉，泰禾集团董事长黄其森结束配合调查回归。针对泰禾集团董事长黄其森结束配合调查的消息，记者向泰禾集团内部确认了该消息的真实性。

多位接近泰禾的人士均透露，黄其森目前没有公开露面计划。此前，黄其森是行业内罕见的高调老板，在公司面临经营困难后，他忙于处理内务，对外逐渐闭麦。

外界最关心的问题是，黄其森在忙什么？保交楼是泰禾的第一要务，也是黄其森必须集中精力交好的差。

一位接近泰禾的业内人士表示：“目前泰禾各地的多个项目已获得地方政府的纾困支持，将继续努力自救，全力保交付、保品质。”

自救者，人恒助之。泰禾的努力自救，也离不开项目所在地各级政府的帮助支持。

在政府纾困基金支持方面，厦门区域、广深区域、上海区域的多个项目获批当地政府的纾困资金，大部分资金已拨付到政府为项目开设的专用账户中，专门用于项目建设。

其中，上海区域还有项目以有效资产作担保的形式进行了抵押借款。也有部分项目即将向政府指定的属地国企申请纾困资金，待相关协议签署完成后即可落位。

此外包括北京院子二期、南京金尊府等项目纷纷在今年迎来破局。在泰禾福州区域大本营，金府壹号、福州湾项目、福州院子、鼓山院子、桂山院子、金府大院等也被列入了福州市房地产项目风险防范化解专班小组选定的重点项目名单。

在各地积极为房地产项目纾困的背景下，泰禾多个区域、多个项目已经获得不同形式的纾困支持。一个个项目正在脱离困境，泰禾的经营状况也正在慢慢变好。